현재 시장 환경이 모기지담보증권(MBS)에 유리한 이유

미국 주택 시장이 과열된 상태인지 침체인지 판단하기가 때로는 쉽지 않을 수 있습니다. 현재 기존 주택의 매물 부족과 안정적인 가격은 시장이 활황임을 보여주는 신호이지만, 주택 거래량은 줄어들고 있으며, 주택 가격 상승률은 둔화되었습니다. 그렇다면 현재 시장의 온도는 어떨까요? 현재 주택 시장은 견조한 흐름을 보이고 있으며, 다양한 시장 동인과 공공 정책의 결합이 모기지담보부증권(MBS, mortgage-backed securities) 시장을 뒷받침할 것으로 예상됩니다.

공공 정책이 기관 모기지 수요를 견인할 가능성

MBS 시장의 잠재적 촉매 요인은 백악관에서 추진되는 주택 관련 정책에서 비롯됩니다. 모기지 금리를 낮추기 위한 노력의 일환으로, 트럼프 대통령은 1월 정부보증기관(GSE)인 페니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 2000억 달러 규모의 기관 MBS를 매입하도록 지시했습니다. 이후 해당 증권의 스프레드, 즉 국채 대비 수익률 프리미엄은 빠르게 좁혀졌습니다.

다만 이러한 영향이 관련 섹터 전반으로 아직 확산되지 않은 상황입니다. 현재 비기관 MBS와 기관 MBS 간의 스프레드는 역사적 평균치를 상회하는 수준입니다(하단 그래프). 시간이 지나면서 투자자들이 이러한 가격 괴리를 활용함에 따라 비기관 스프레드는 점차 축소될 가능성이 있습니다. 실제로 비기관 MBS는 일정 수준의 추가 상승 여력이 있는 것으로 판단합니다.

또한 행정부는 모기지 금리를 낮추고 주택 구매 접근성을 높이기 위한 여러 정책 제안도 제시한 바 있습니다. 여기에는 모기지 조기상환에 대한 패널티 도입, 기존 모기지를 다른 주택으로 이전할 수 있도록 허용하는 방안, 은퇴자금을 주택 구입에 사용할 수 있도록 하는 제도, 그리고 주택 매각 시 양도소득세 면제 한도 확대 등이 포함됩니다.

이러한 정책이 실제로 시행될 경우, 주택 시장에 긍정적인 환경을 조성할 수 있으며, MBS에도 우호적으로 작용할 수 있습니다. 다만 이러한 주택 정책이 실제로 주택 구매 부담 완화에 얼마나 기여할지는 의문입니다. 이는 이른바 ‘락인(lock-in) 효과’의 영향이 크기 때문입니다.

많은 주택 소유자는 팬데믹 기간 동안 매우 낮은 고정금리로 모기지를 설정했기 때문에 현재 주택을 그대로 유지하고 있습니다. 이처럼 낮은 금리의 모기지를 보유한 주택 소유자들이 매도에 적극적이지 않기 때문에 이로 인해 기존 주택 공급은 제한되고 있으며(하단 그래프), 주택 가격을 지지하는 요인으로 작용하고 있습니다.

이러한 이유로 2026년 주택 가격이 대체로 보합세에서 소폭 상승하는 수준에 그칠 가능성이 있다고 예상됩니다(하단 그래프).

견조한 펀더멘털이 주택 구매 부담을 크게 완화하지는 못할 수 있지만, MBS에는 긍정적인 환경으로 작용할 수 있습니다. 주택 가격이 높은 수준을 유지하면 주택담보대출비율(LTV, loan-to-value ratios)이 낮아지는 형태로 주택 소유자의 자산 가치를 높이는 효과가 있으며, 이는 채무 불이행의 발생 가능성과 손실 규모를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

또한 기존 모기지의 저금리 기조는 차환과 조기상환 위험을 제한하는 데 도움이 될 수 있습니다. 조기상환이 다소 증가할 가능성은 있지만, 현재 대부분의 차입자는 5% 미만의 금리로 모기지를 보유하고 있으며 모기지 금리가 단기간 내 이러한 수준으로 다시 하락할 가능성은 낮다고 보고 있습니다.

여기서 변수는 시점입니다. 모기지 금리가 하락하고 주택 구매 여건이 개선될 경우 일정 기간 동안 주택 매물이 늘어날 가능성도 있습니다. 그러나 시장이 점차 완화되고 그동안 관망하던 주택 소유자들이 다시 구매자로 참여하게 된다면, 매물 수준은 다시 줄어들 수 있으며, 주택 가격과 MBS를 지지하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

물론 금리만이 유일한 변수는 아닙니다. 주택 건설업체들은 단독 및 다가구주택 모두 신규 건설을 축소하고 있으며, 이는 향후 공급 과잉을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

연준 통화 완화는 인컴에 대한 수요 확대

통화 정책 또한 MBS에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이번 금리 인하 사이클에서 총 175bp의 인하가 이루어진 이후 현금 금리는 현재 3.5%를 약간 상회하는 수준까지 내려왔습니다.  추가적인 금리 인하가 예상되지만 속도는 다소 완만할 수 있으며, 이에 따라 현금성 자산 수익률은 약 3% 수준에 가까워질 가능성이 있다고 보고 있습니다.

이는 인컴 중심 투자자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 일반적으로 연준의 금리 인하 사이클에서는 현금성 자산 수익률이 초기 수익률(starting yield)보다 낮아지는 경향이 있기 때문에(하단 그래프), 보다 안정적인 수익원을 찾을 필요성이 커질 수 있습니다.

이러한 환경에서 MBS가 상대적으로 매력적인 역할을 할 수 있습니다. MBS는 대부분의 시장 환경에서 현금성 자산보다 높은 수익률을 제공하며, 하이일드 채권과 같은 상대적으로 위험도가 높은 자산과 비교해도 경쟁력 있는 수익률을 제공합니다(하단 그래프). 또한 현금성 자산과 달리 채권의 초기 수익률은 중기적인 관점에서 향후 미래 수익을 예측할 수 있는 신뢰도 높은 지표로 활용되고 있습니다.